Alle innlegg av Tom Andre Mygland

Oppdatering om arbeid med varmeanlegget i vinter

Her kommer en oppdatering knyttet arbeidet med energieffektivisering som vi informerte om tidligere i vinter: https://bentsebrugata.no/?p=1779

I februar og mars har vi hatt bistand fra Enøk Engineering AS for å gjøre vurderinger rundt varmeanlegget knyttet til energiforbruk, muligheter for besparelser og støy/luftproblematikk i anlegget. `

Litt historikk:

I fjor vinter ble det etter flere klager avdekket at ekspansjonstankene som sørger for at det er trykk nok i fjernvarmeanlegget var defekt. Fall i trykket fører til det blir dårlig sirkulasjon i anlegget noe som blir spesielt utslagsgivende i de øverste leilighetene som sleit med luft i radiatorene og for dårlig oppvarming. Det ble da besluttet at tanken skulle byttes. I løpet av høsten 2021, etter at anlegget ble påskrudd vedvarte derimot tidvis problemet med luft i anlegget. Samtidig økte strømprisene kraftig utover vinteren . Ettersom borettslaget tidligere hadde et bergvarmeanlegg i drift, og at dette anlegget fortsatt står i de tekniske rommene i borettslaget, ble det besluttet å hyre inn en energirådgiver (Enøk Engineering AS) for å gjøre en helhetlig vurdering av varmeanlegget i hele borettslaget. Da for å vurdere luftproblematikken, samt å gjøre en vurdering på hva som kunne gjøres i borettslaget for å bedre energiøkonomien.

Resultatet av dette arbeidet var en rapport som synliggjør diverse tiltak vi som borettslag kan gjøre for å bedre energieffektiviteten og driften av anlegget . Rapporten peker på flere tiltak av ulik langsiktighet og investeringsgrad. Styret vil oreientere nærmere om disse i styrets beretning til generalforsamlingen .

I tillegg er det gjort følgende tiltak:

1. Enøk Engineering å start opp igjen de gamle bergvarmeanlegget. Dette anlegget ble installert i 2005 før det av uklare årsaker (for dagens styre) ble byttet ut med fjernvarme i 2009. Anlegget har altså stått stille uten vedlikehold i nesten 13 år. Anlegget består av 4 varmepumper og 10 energibrønner som er borret i bakgården.
Bergvarmeanlegget har gått siden 2. februar og gitt oss betydelige besparelser sammenlignet med bruk av fjernvarme. Litt forenklet så bruker et bergvarmeanlegg 1 kwh på å pumpe opp 3 kwh varme.
Anlegget ar dårlige styrings og overvåkningsystemer. Men vi anslår at vi februar og mars har brukt ca 22000 kwh strøm til å produsere ca 66000 kwh varme. Bergvarmeanlegget dekker ikke energibehovet alene, da det kun varmer opp vannet til ca 50 grader. Derfor brukes fjernvarmeanelegget i tillegg for å varme vannet i anlegget videre fra 50 grader til den temperaturen vi behøver. Dette svinger med utetemperaturen.
2. Enøk Engineering har justert trykket i anlegget og prosedyre for vaktmester for vannpåfylling av ekspansjonstank: Dette skal bidra til bedre sirkulasjon i anlegget som helhet og at luftproblematikk og oppvarmingsproblemer skal unngås. Det ser foreløpig ut etter at tiltak er utført at dette har fungert, men det trengs mer tid for å se at tiltakene er suksessfulle.

3. Det ble avdekket at det er to pumper som sørger for sirkulasjon i varmeanlegget. Det er kun behov for at en er i drift. En ble derfor avslått og står som en backup for den andre.
4. Gjennom vinteren har vi gradvis redusert effekten i fjernvarmeanlegget for å få mest mulig energi ut av bergvarmeanlegget, samtidig som vi opprettholder tilstrekkelig varme i leilighetene. Foreløpig reduksjon tyder på bergvarmepumpene kan ivareta tilstrekkelig varme i anlegget. Dette arbeidet fortsetter.

Videre arbeid:
1.Bergvarmeanlegget er gammel og mangler moderne systemer for styring og overvåkning. Foreløpig plan er derfor å kjøre dette med bistand fra Enøk Engineering så lenge som mulig, uten å gjøre større investeringer i anlegget. En av varmepumpene har allerede stoppet, og vi har bestemt oss for å ikke reparere denne. På sikt vil man måtte regne med å bytte ut varmepumpene som driver bergvarmeanlegget, men dette er en investering på flere millioner kroner.

 

2. Styret vil arbeide med å sette opp en langsiktig plan for andre mer langsiktige tiltak rundt energieffektiviteten i borettslagets anlegg. Dette er tiltak som rensing av rør, isolasjon rør i tekniske rom, utskifting av pumper, nye mer moderne enheter knyttet til luftproblematikk osv.

Ta kontakt med styret@bentsebrugata.no dersom du har spørsmål.

—

Vårdugnad blir tirsdag 26. april kl 18:00

Vi møtes i bakgården tirsdag 26. april kl 18:00 og er ferdige senest kl 21:00 – avhengig av hvor mange som dukker opp. Du kan spise boller, drikke brus, prate med naboene og jobbe litt. Husk at du får 500 kr for å delta. Dette er noe du har betalt inn gjennom husleia.  Pengene blir trukket fra på husleia.

Vi har bestilt 3 containere som blir plassert opp langs Gjøvikgata. Containerne vil stå der fra tirsdag 27 og blir hentet onsdag 28. Så hvis du har noe du ønsker å kaste kan du kaste det her.

Styret minner om at vaskerommene er stengt i perioden dugnaden pågår. Eiendeler som er liggende i tidsrommet dugnaden pågår vil bli fjernet.

Håper vi sees 🙂

Ordinær generalforsamling for 2022 blir 18.mai – Frist for å sende inn saker 28.mars.

Til andelseierne i Bentsebrugt. 29/31 B/L

Ordinær generalforsamling 2021

Det vises til borettslagslovens § 7-4: ”Laget skal halde ordinær generalforsamling innan utgangen av juni kvart år. Styret skal på førehand varsle alle andelseigarar med kjend adresse om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som nokon ønskjer skal takast opp”.

Bentsebrugt. 29/31 B/L avholder ordinær generalforsamling 18 mai kl. 20:00 i Sagene samfunnshus.

Forslag som andelseier ønsker behandlet av generalforsamlingen må være mottatt av styret per epost senest mandag 28. mars 2020 kl 10.00

For å sikre en effektiv og god behandling av saker som ønskes behandlet av generalforsamlingen må det:

  • gå klart frem at saken ønskes behandlet av generalforsamlingen
  • formuleres et konkret forslag til vedtak som det kan stemmes over

Forslagsstiller anbefales å oppgi kontaktinformasjon (mobil/e-post) for eventuelle avklaringer/spørsmål knyttet til forslaget.

Forslag sendes til Styreleder i Bentsebrugt. 29/31 B/L: Tom Andre Hjelseth Mygland pr epost – styret@bentsebrugata.no

Hilsen
Bentsebrugt. 29/31 B/L

Styret

Reperasjoner på taket starter i uke 5

Nortekk vil starte reperasjoner på taket i bakgården og ut mot gaten i uke 5. Vi ber alle beboere om å respektere sperringene som blir satt opp.

I forbindelse med arbeidene mellom 31 C og 31 D så er det etablert et stillas festet til balkongene i 31 C. Dette vil etter planen bli stående frem til fredag 4. februar. Stillaset var nødvendig for å kunne arbeide trygt på taket.

Oppdatert 1. februar

Felleskostnadene settes opp med 12 prosent med virkning fra 1. mars

Styret har gjennomgått budsjettet for resten av 2022 og besluttet å sette opp felleskostnadene (linje 1 på din faktura) med 12 % med virkning fra 1. mars.

Følgende forhold gjør at det er nødvendig å sette opp felleskostnaden.

1 – Borettslaget har svært høye kostnader til fjernvarme og strøm.
Som de fleste har fått med seg så har strømprisene vært ekstremt høye denne vinteren. Selv etter at regjeringens støtteordning er regnet inn så betalte vi 1,9 kr pr kwh (ink mva) for fjernvarme i desember. Til sammenligning så var prisen på samme tid i fjor ca 80 øre pr kwh  (ink mva). Borettslaget bruker ca 800.000 kwh fjernvarme pr år og brukte i desember 2021 ca 150.000 kwh fjernvarme.

Borettslaget bruker også mye strøm til drift av diverse anlegg. For januar (forbruksmåned desember) har vi fått en strømstøtte på ca 11.000 kr og sitter igjen med totale strømkostnader på ca 80.000 kr. Til sammenligning brukte vi ca 430.000 på strøm for hele 2021. Som flere medier har omtalt så får ikke borettslag støtte til mer enn 5000 kwh pr anlegg. Vi har 4 ulike anlegg som har fått støtte.

Pr 20. januar er det svært uklart hvilke støtteordninger borettslaget vil få resten av vinteren, når de kommer og hva energiprisene vil bli utover vinteren. Vi har derfor laget et oppdatert budsjett der vi har tatt høyde for høyere energikostnader og priser på strøm. Og vi er nødt til å øke felleskostnadene for å ha midler til å dekke disse kostnadene.

2 – For å få ned energiforbruket har vi engasjert en energikonsulent til å gjøre en gjennomgang av varmealegget

Borettslaget har et høyt energiforbruk og vi kan potensielt gjøre flere tiltak for å få ned forbruket. Varmeanlegget vårt er gammelt og det har vært bygget om flere ganger de siste 20 årene. I etterkant av ombyggingen som ble gjort i forbindelse med balkongprosjektet så har det ikke fungert optimalt, noe vi har forsøkt å utbedre i høst ved å bytte ekspansjonsanlegget. Dette har hjulpet, men vi har fortsatt ikke en stabil drift. 

Styret har derfor engasjert Enøk Energi AS til å gjøre en helhetlig gjennomgang av anlegget, for å identifisere forbedringer som kan gi mer stabil drift og lavere forbruk.

Borettslaget har også et gammelt bergvarmeanlegg (varmepumpe) som ble installert i 2005. Da ble det boret 10 energibrønner i bakgården. Dette valgte man imidlertid å koblet ut allerede i 2009 da man installerte fjernvarme. For dagens styre og fagfolkene vi har snakket med så fremstår dette som et noe merkelig valg. Enøk Energi vil vurdere tilstanden til anlegget og om det kan være energiøkonomisk å koble det inn igjen for deler av forbruket vårt.

Gjennomgangen og potensielle tiltak medfører kostnader ut over budsjettet vi har lagt.

3 – Takreparasjoner og byggearbeidet i forbindelse med Bjølsen Legesenter har blitt noe dyrere enn planlagt

Det er oppdaget en råteskade i taket i 31 A som kommer av lekkasje fra et soilrør og ytterligere forhold som må utbedres på taket. Vi har også hatt noe ekstra kostnader til byggearbeidene som gårdeier (borettslaget) har hatt ansvaret for i forbindelse med etableringen av Bjølsen Legesenter. Dette er ikke forhold som isolert sett gjør at vi alene må sette opp felleskostnadene, men de bidrar til det totale kostnadsbildet for borettslaget. 

Styret følger også nøye med på andre kostnader for å spare der vi har mulighet. 

Ved spm kontakt styret@bentsebrugata.no

Bruk radiator og varmtvann fornuftig for å unngpå stor økning i felleskostnadene i vinter!

Borettslaget har hatt en ekstrem økning i kostnader til strøm og fjernvarme den siste tiden. Kostnadene til fjernvarme har økt med ca 258 % om man sammenligner november 2020 mot november 2021. Dette kommer av at prisen pr kilowatt time fjernvarme har steget fra 48 øre til 148 øre og at forbruket har økt noe.

Prisen på fjernvarme fastsettes som et månedlig snitt av strømprisen og stiger derfor i takt med strømprisen. Du kan lese mer om hvordan prisen på fjernvarme fastsettes her: https://www.fortum.no/bedrift/fjernvarme/prismodeller-fjernvarme?vtab=accordion-item-6176

Fjernvarme benyttes til å varme opp vann i radiatoranlegget og varmtvann til dusjene. 

Forbruket vårt av fjernvarme svinger fra år til år og påvirkes hovedsakelig av 3 forhold:

  1. Hvor kaldt det er ute ettersom effekten på anlegget justeres automatisk basert på utetemperaturen. 
  2. Hvor mye radiatorene i leilighetene benyttes. Dvs om regulatoren på den enkelte radiatoren står på 1 eller 5.
  3. Hvor mye varmtvann som benyttes til dusjing, oppvask osv.

I budsjettet vårt for 2022 har vi tatt høyde for en 30 % økning i kostnader til strøm og fjernvarme. Selv med tiltakene som er annonsert av regjeringen så er det stor sannsynlighet for at kostnadene våre til fjernvarme og strøm vil ligge langt over det vi har tatt høyde for i budsjettet. 

Det er også pr 21. desember uklart hvordan tiltakene vil omfatte borettslag med felles måling slik som vi har (se info under som vi har fått fra Fortum). 

Det er derfor svært sannsynlig at vi i løpet av vinteren vil måtte øke felleskostnadene vesentlig for dekke de økte kostnadene til fjernvarme og strøm. 

Vi ber derfor alle beboere om å benytte radiator og varmtvann fornuftig i tiden som kommer.
Fornuftig bruk betyr at ingen skal fryse i leilighetene sine eller unngå å dusje, men omfatter blant annet:

  1. Ikke skru regulatoren på radiatoren høyere enn du må for å få det varmt nok i din leilighet. 
  2. Skru ned regulatoren på alle radiatorene til laveste nivå når du ikke er hjemme. Ikke steng radiatoren helt av, da vi ønsker sirkulasjon på anlegget. 
  3. Ikke ha radiatoren på full effekt og bruk utlufting til å regulere varmen. 
  4. Bruk varmtvann til dusjing fornuftig. 

Det er to grunner til at styret går ut med denne oppfordringen:

  1. Informere alle andelseiere om at vi vil få økte felleskostnader som følge av økningen i strømprisen selv om vi har fjernvarme. 
  2. Alle andelseiere kan i noe grad være med å påvirke hvor stor denne økningen blir gjennom hvordan man innretter forbruket sitt. 

Styret har i tillegg gjort en gjennomgang av anlegget med en driftstekninger fra Fortum og justert den generelle effekten i anlegget noe ned. 

Styret har 21. desember mottatt følgende informasjon fra Fortum.
Her pekes det blant annet på at det er flere usikkerhetsmomenter knyttet til hvordan støtteordningen vil gjelde for borettslag der det kun er en måler og som har næringslokaler på samme anlegg, slik vi har.

Kompensasjonsordning for høye strømpriser gjelder også for private fjernvarmekunder

Torsdag 16. desember vedtok stortinget forslag til tiltakspakke mot ekstraordinært høye strømregninger. Ordningen innebærer at privatkunder får redusert 55% av kostnadene over 70 øre per kWh eks. mva. opp til et forbruk på 5000 kWh per måned. Fratrekket vil være basert på snittprisen for måneden for det aktuelle prisområdet du bor i.

Ordningen omfatter private fjernvarmekunder. Dette gjelder eneboliger, rekkehus, flermannsboliger og sameier/borettslag. Det er fortsatt en rekke usikkerheter rundt hvordan denne ordningen påvirker fjernvarmekunder i borettslag/sameier der det kun er en måler, og i bygg med både næringslokaler og bolig bak måleren. Vi vil så snart som mulig komme tilbake med mer informasjon og klare svar.

  1. Jeg er privat fjernvarmekunde – vil jeg også bli omfattet av ordningen?

Den foreslåtte ordningen vil også medføre at prisen for fjernvarme reduseres for de private fjernvarmekundene.

  1. Jeg er en næringskunde – vil jeg også bli omfattet av ordningen?

Ordningen gjelder i dag kun privatkunder, husholdninger, sameier & borettslag.

  1. Jeg bor i et borettslag /sameie med fjernvarme. Vi har en fellesmåler for fjernvarme som registrerer forbruk. Vil jeg få kompensasjon?

Olje og Energidepartementet har uttalt at kompensasjonsordningen også skal gjelde husholdninger bak en felles fjernvarmemåler. Det er fortsatt usikkerhet hvordan kompensasjonen skal utregnes.

  1. Når trer kompensasjonsordningen i kraft?

Ordningen gjelder for perioden desember 2021 – mars 2022.

  1. Trenger jeg som kunde å gjøre noe for å få kompensasjonen?

Du som fjernvarmekunde trenger ikke å foreta deg noe. Vi vil sørge for reduserte fakturaer iht NVEs retningslinje.